(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 25-05-2011)

En estos casos todo va a depender del documento que avale el derecho de propiedad del solar. Si la persona de quien usted adquirió le ha transferido una porción de la parcela, se trata de un inmueble amparado en una constancia anotada. La forma más rápida de identificar si es el caso, es mediante el estudio del propio documento que avala el derecho de propiedad, tal y como lo emite el Registro de Títulos correspondiente. Típicamente, en el encabezado del documento, podrá ver que la designación catastral es la misma designación catastral que posee la parcela madre (la parcela inmensa a que usted hace referencia), y en el cuerpo del título, podrá leer que se hace referencia a una porción con una superficie específica.  

En ciertos casos, distinguir con plena certeza entre una constancia anotada y un certificado de título puede requerir otras diligencias, que en todo caso son propias del estudio de títulos y antecedentes que está obligado realizar el abogado o agrimensor que participe en la operación de que se trate. 

En lo que respecta al procedimiento que debe llevar a cabo, tanto el deslinde como la regularización parcelaria son mecanismos que permiten la correcta ubicación, determinación e individualización de porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas. El deslinde es un proceso judicial que consta de tres etapas: técnica, judicial y registral, mientras que la regularización parcelaria es un procedimiento administrativo que se aplica sólo si existe un acuerdo o no objeción voluntaria de todos los titulares de constancias anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela madre.  

Es recomendable que si se trata de una parcela con un número considerable de constancias anotadas (potencialmente, solares en las mismas condiciones que el suyo), a los fines de viabilizar el proceso a seguir, que proceda con un deslinde. La regularización parcelaria tiene aplicación práctica en aquellos casos de parcelas con un número manejable de constancias anotadas. 

En síntesis, la decisión va a depender del número de constancias anotadas vigentes dentro de la parcela madre (lo que se conoce mediante la certificación de derechos de propiedad vigentes que emite el Registro de Títulos) y por ende, de la dificultad para obtener la no objeción de todos los titulares de constancias. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 15-03-2011)

Tanto el deslinde como la regularización parcelaria son mecanismos que permiten la correcta ubicación, determinación e individualización de porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas. Se trata de procedimientos que permiten dar cumplimiento con el principio de especialidad, al cual está sujeto cada inmueble registrado. La principal diferencia consiste en que el deslinde debe ser conocido de manera contradictoria ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente, mientras que la regularización parcelaria se tramita de forma administrativa.  

El deslinde es un proceso judicial que consta de tres etapas: técnica, judicial y registral. La etapa técnica se inicia ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, mediante un acto de levantamiento parcelario. Luego de la aprobación de este trabajo de mensura, se inicia el proceso contencioso (etapa judicial), el cual permite la depuración del derecho (que la posesión del inmueble es concordante con el derecho registrado) y que los colindantes e interesados realicen los reclamos que consideren pertinentes. La depuración da pie a la sentencia de aprobación del deslinde. Su última etapa, la registral, consiste en la inscripción de los derechos que recaen sobre la parcela, y con base en la sentencia, la expedición del Certificado de Título y el correspondiente Registro Complementario.  

De su parte, la regularización parcelaria es un procedimiento administrativo por medio del cual la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas dentro de una parcela, de común acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones. El proceso también inicia con un acto de levantamiento parcelario ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente. En este caso, una vez aprobado el trabajo técnico, el expediente se remite directamente al Registro de Títulos competente. Es importante destacar que este procedimiento se aplica sólo si existe un acuerdo o no objeción voluntaria de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela a regularizar.  

La regularización parcelaria es un proceso más expedito que el deslinde, al cual es recomendable recurrir en aquellos casos en los que es viable obtener la no objeción de todos los titulares de constancias anotadas de la parcela (típicamente, cuando no hay conflictos entre los cotitulares y no se trata de parcelas complejas con grandes cantidades de constancias anotadas).