(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 25-05-2011)

En estos casos todo va a depender del documento que avale el derecho de propiedad del solar. Si la persona de quien usted adquirió le ha transferido una porción de la parcela, se trata de un inmueble amparado en una constancia anotada. La forma más rápida de identificar si es el caso, es mediante el estudio del propio documento que avala el derecho de propiedad, tal y como lo emite el Registro de Títulos correspondiente. Típicamente, en el encabezado del documento, podrá ver que la designación catastral es la misma designación catastral que posee la parcela madre (la parcela inmensa a que usted hace referencia), y en el cuerpo del título, podrá leer que se hace referencia a una porción con una superficie específica.  

En ciertos casos, distinguir con plena certeza entre una constancia anotada y un certificado de título puede requerir otras diligencias, que en todo caso son propias del estudio de títulos y antecedentes que está obligado realizar el abogado o agrimensor que participe en la operación de que se trate. 

En lo que respecta al procedimiento que debe llevar a cabo, tanto el deslinde como la regularización parcelaria son mecanismos que permiten la correcta ubicación, determinación e individualización de porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas. El deslinde es un proceso judicial que consta de tres etapas: técnica, judicial y registral, mientras que la regularización parcelaria es un procedimiento administrativo que se aplica sólo si existe un acuerdo o no objeción voluntaria de todos los titulares de constancias anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela madre.  

Es recomendable que si se trata de una parcela con un número considerable de constancias anotadas (potencialmente, solares en las mismas condiciones que el suyo), a los fines de viabilizar el proceso a seguir, que proceda con un deslinde. La regularización parcelaria tiene aplicación práctica en aquellos casos de parcelas con un número manejable de constancias anotadas. 

En síntesis, la decisión va a depender del número de constancias anotadas vigentes dentro de la parcela madre (lo que se conoce mediante la certificación de derechos de propiedad vigentes que emite el Registro de Títulos) y por ende, de la dificultad para obtener la no objeción de todos los titulares de constancias. 

La Constancia Anotada o Carta Constancia es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela, conforme establece el artículo 2 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas. Estas porciones de parcela amparadas en Constancias Anotadas no están individualizadas ni ubicadas, y sólo están descritas en unidades de medida de superficie. Se trata de porciones dependientes de la designación catastral o identificador único de la parcela de donde se origina la constancia, que al no estar descritas en un plano, no es posible dar publicidad de su localización exacta.  

Se prohíbe la expedición de Constancias Anotadas, según indica el artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, debido a la inseguridad jurídica creada por éstas, al desconocerse la ubicación exacta del inmueble y las distintas características que conforman su descripción gráfica (colindancias, existencia de mejoras, etc.). A este respecto, cabe destacar la excepción a dicha prohibición de aquellas Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio (apartamentos o unidades funcionales).   

El indicado impedimento obliga al propietario de una constancia a individualizar su porción –esto es, convertir la constancia anotada en un certificado de título– para que le sea posible realizar operaciones que impliquen la transferencia del inmueble. Es así que el derecho de propiedad sólo se encuentra protegido efectivamente cuando está sustentado en un Certificado de Título, contando con un plano individual de mensura y designación catastral propia. 

Las porciones amparadas en Constancias Anotadas pueden individualizarse a través del procedimiento  judicial del deslinde o de los procedimientos administrativos, como la regularización o actualización parcelarias, según aplique. Al finalizar el procedimiento, el Registro de Títulos expedirá el Certificado de Título correspondiente, cumpliendo así con el principio de especialidad consagrado en la Ley de Registro Inmobiliario, que consiste en la correcta determinación e individualización de sujeto (el propietario), objeto (el inmueble) y causa (la actuación que genera la inscripción en el Registro) del derecho a registrar.