(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 01-07-2011)

El Sistema Nacional de Áreas Protegidas del país aglutina un amplio conjunto de áreas, espacios y ecosistemas diseminados por toda la geografía nacional, áreas protegidas de carácter público, que según la Constitución y la normativa que rige la materia son inalienables, inembargables e imprescriptibles. Esto supone que estas áreas están fuera de todo comercio y fuera del alcance del dominio privado de los particulares. 

En efecto, sobre terrenos dentro de áreas protegidas no procede en ningún caso el registro del derecho de propiedad producto del proceso de saneamiento. 

Sobre esta cuestión es importante distinguir lo que ocurre en caso de que la condición de área protegida de un espacio o ecosistema haya sido investida con posterioridad a la existencia de parcelas debidamente registradas en esa zona. Para este caso, cabe resaltar la disposición del párrafo del art. 9 de la Ley 202-04, sobre áreas protegidas, en el sentido de que se reconocerán como tales (esto es, como parcelas debidamente registradas a favor de particulares), los terrenos de dominio privado con título de propiedad inscrito en el Registro de Títulos correspondiente con anterioridad a la promulgación de la Ley, y que se encuentren dentro de áreas protegidas. 

Este reconocimiento del derecho de propiedad privada es compatible con el principio de irretroactividad de la ley y con la garantía del derecho de propiedad que queda a cargo del propio Estado en la Constitución de la República (art. 51). No obstante, el propio párrafo del art. 9 establece un dominio eminente sobre los predios así reconocidos a favor del Estado, lo que significa que tiene a su favor un derecho de preferencia a la compra, el que se impone ante cualquier otro adquiriente. En todo caso, la adquisición por parte del Estado tiene que ir precedida por pago o compensación por los terrenos. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 07-06-2011)

Debe primero obtener la designación catastral relativa a la parcela que fue sometida a urbanización parcelaria, condominio o subdivisión a los fines de constituir el proyecto. Con esta información, debe poder encontrar, visitando la Sala de Consulta de la Jurisdicción Inmobiliaria, toda la información relativa al trabajo técnico que se llevó a cabo por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.  

Entre estas informaciones, debe consultar el plan maestro del proyecto, que detalla su distribución, tal y como fue aprobado por el Ayuntamiento correspondiente. Una vez obtenido deberá identificar el área destinada a casa club, y si esta fue aprobada como un área institucional por el Ayuntamiento. Al mismo tiempo, deberá consultar el plano general del trabajo de mensura para verificar la misma situación y que los demás datos coinciden. Cabe resaltar que cada Ayuntamiento norma, a su discreción, en cuales casos se requiere designar un área institucional para los proyectos de urbanizaciones tomando en consideración la extensión superficial del proyecto a aprobarse.  

En una última verificación del plano general de mensura, debe percatarse de si el área que en el terreno usted ha identificado como casa club, está identificada con su correspondiente designación catastral. Si es el caso, con esta designación catastral puede consultar tanto el plano individual de la parcela como su certificado de título para determinar el propietario de la parcela. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 25-05-2011)

En estos casos todo va a depender del documento que avale el derecho de propiedad del solar. Si la persona de quien usted adquirió le ha transferido una porción de la parcela, se trata de un inmueble amparado en una constancia anotada. La forma más rápida de identificar si es el caso, es mediante el estudio del propio documento que avala el derecho de propiedad, tal y como lo emite el Registro de Títulos correspondiente. Típicamente, en el encabezado del documento, podrá ver que la designación catastral es la misma designación catastral que posee la parcela madre (la parcela inmensa a que usted hace referencia), y en el cuerpo del título, podrá leer que se hace referencia a una porción con una superficie específica.  

En ciertos casos, distinguir con plena certeza entre una constancia anotada y un certificado de título puede requerir otras diligencias, que en todo caso son propias del estudio de títulos y antecedentes que está obligado realizar el abogado o agrimensor que participe en la operación de que se trate. 

En lo que respecta al procedimiento que debe llevar a cabo, tanto el deslinde como la regularización parcelaria son mecanismos que permiten la correcta ubicación, determinación e individualización de porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas. El deslinde es un proceso judicial que consta de tres etapas: técnica, judicial y registral, mientras que la regularización parcelaria es un procedimiento administrativo que se aplica sólo si existe un acuerdo o no objeción voluntaria de todos los titulares de constancias anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela madre.  

Es recomendable que si se trata de una parcela con un número considerable de constancias anotadas (potencialmente, solares en las mismas condiciones que el suyo), a los fines de viabilizar el proceso a seguir, que proceda con un deslinde. La regularización parcelaria tiene aplicación práctica en aquellos casos de parcelas con un número manejable de constancias anotadas. 

En síntesis, la decisión va a depender del número de constancias anotadas vigentes dentro de la parcela madre (lo que se conoce mediante la certificación de derechos de propiedad vigentes que emite el Registro de Títulos) y por ende, de la dificultad para obtener la no objeción de todos los titulares de constancias. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 09-05-2011)

La serie numérica de doce dígitos que componen la designación catastral posicional resulta de un algoritmo que calcula las coordenadas del centro de gravedad de la parcela, y compone la designación catastral interpolando los dígitos de las coordenadas.  

En efecto, tal y como lo sugiere su pregunta, es posible realizar la búsqueda de parcelas, o más específicamente, de planos individuales de parcelas presentadas con el procedimiento de la ley 108-05, apelando a un proceso sencillo que consiste en ir eliminando los últimos dígitos de la designación, según el tamaño del entorno de búsqueda deseado en el SIRCEA (el sistema de publicación de imágenes de las Salas de Consultas de la JI). De eliminar cuatro (4) dígitos, se encuentran parcelas en un entorno de cien metros a partir de un punto de coordenadas conocidas. Si se eliminan los seis últimos dígitos, el entorno de búsqueda se amplía a mil metros, y si se eliminan los últimos 8 dígitos, el entorno se amplía a diez mil metros.  

Una vez en el SIRCEA, al colocar como criterio de búsqueda la raíz de la designación posicional (eliminando la cantidad de dígitos correspondientes según sea el entorno en el que se quiere buscar), agregando el comodín de búsqueda (“%”), se pueden encontrar los planos individuales de todas las parcelas georreferenciadas aprobadas en el entorno. 

Cabe añadir que la designación posicional se basta por sí misma para ubicar una parcela y no necesita de otros datos geográficos, políticos y/o administrativos para su ubicación. Esto supone que a través de la designación posicional se puede ubicar la parcela incluso en el terreno, con un GPS de navegación, sin necesidad de indicar Provincia, Municipio ni Distrito Catastral. No obstante a esto, vale mencionar que el Municipio forma parte de los datos que se asientan en los documentos oficiales que acreditan la existencia de un inmueble. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 15-03-2011)

Tanto el deslinde como la regularización parcelaria son mecanismos que permiten la correcta ubicación, determinación e individualización de porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas. Se trata de procedimientos que permiten dar cumplimiento con el principio de especialidad, al cual está sujeto cada inmueble registrado. La principal diferencia consiste en que el deslinde debe ser conocido de manera contradictoria ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente, mientras que la regularización parcelaria se tramita de forma administrativa.  

El deslinde es un proceso judicial que consta de tres etapas: técnica, judicial y registral. La etapa técnica se inicia ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, mediante un acto de levantamiento parcelario. Luego de la aprobación de este trabajo de mensura, se inicia el proceso contencioso (etapa judicial), el cual permite la depuración del derecho (que la posesión del inmueble es concordante con el derecho registrado) y que los colindantes e interesados realicen los reclamos que consideren pertinentes. La depuración da pie a la sentencia de aprobación del deslinde. Su última etapa, la registral, consiste en la inscripción de los derechos que recaen sobre la parcela, y con base en la sentencia, la expedición del Certificado de Título y el correspondiente Registro Complementario.  

De su parte, la regularización parcelaria es un procedimiento administrativo por medio del cual la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas dentro de una parcela, de común acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones. El proceso también inicia con un acto de levantamiento parcelario ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente. En este caso, una vez aprobado el trabajo técnico, el expediente se remite directamente al Registro de Títulos competente. Es importante destacar que este procedimiento se aplica sólo si existe un acuerdo o no objeción voluntaria de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela a regularizar.  

La regularización parcelaria es un proceso más expedito que el deslinde, al cual es recomendable recurrir en aquellos casos en los que es viable obtener la no objeción de todos los titulares de constancias anotadas de la parcela (típicamente, cuando no hay conflictos entre los cotitulares y no se trata de parcelas complejas con grandes cantidades de constancias anotadas).  

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 01-03-2011)

El artículo 1 de la Ley 675 de 1944, sobre urbanización, ornato público y construcciones, al referirse a los requisitos para las urbanizaciones, en su literal D.3, establece como parte de las especificaciones a considerar al someter un proyecto de urbanización, la disposición de lotes reservados para edificios públicos, culturales y de servicios sociales.  

Los proyectos de urbanizaciones en el ámbito del Distrito Nacional que contengan un área bruta de 20,000 mts² o más, deben señalar, en adición al área verde exigida, un área institucional al momento de solicitar la aprobación de conformidad a lo indicado en el Manual de Normas y Procedimientos de la Dirección General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional. El 2% de la totalidad de la extensión superficial de la urbanización debe ser destinada como área institucional, cuyas restricciones de uso estarán sujetas al destino indicado por el Ayuntamiento al momento de la aprobación de la urbanización. 

El propósito del área institucional es de asegurar un desarrollo urbano armónico, responsable y coherente, que permita garantizar un adecuado nivel de calidad de vida, un uso equilibrado del suelo y un aprovechamiento óptimo de los servicios públicos. El Ayuntamiento debe indicar el destino o fin aprobado, limitando al propietario de la parcela o a su posterior comprador de ejercer cualquier uso contrario a lo dispuesto. El propietario tiene el derecho de solicitarle al Ayuntamiento correspondiente el cambio del destino o uso del área institucional, quedando su aprobación a la discreción del órgano competente. 

La parcela destinada a área institucional se mantiene dentro del dominio privado, a diferencia de las áreas verdes, que pasan a ser de dominio público. El propietario puede transferir la parcela debiendo transparentar al adquiriente la restricción de uso existente. 

La inscripción de la urbanización en el Registro de Títulos conlleva a la expedición del Certificado de Título correspondiente al inmueble designado como área institucional a favor del propietario de la urbanización y el asiento de una anotación en el Registro Complementario indicando que la parcela está destinada a área institucional conforme la aprobación del Ayuntamiento. 

Algunos ejemplos de restricciones de uso para inmuebles destinados a área institucional son: uso para iglesia, colegio privado, escuela pública, estación de bomberos, servicios médicos, defensa civil, entre otros. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 15-02-2011)

La designación catastral consiste en el conjunto de datos que sirven para identificar cada parcela objeto de registro, y que vincula el certificado de título con su correspondiente plano de mensura, que a su vez es el documento que describe gráficamente el inmueble y garantiza su individualización. La designación catastral está compuesta de 12 dígitos (ej.: Parcela 555343123569) que son una representación de la ubicación de la misma en la cartografía Dominicana, y se calculan automáticamente a partir de las coordenadas de la parcela. La relación de la designación catastral con la localización del inmueble le ha merecido el nombre de designación catastral posicional. El artículo 109 de la Ley 108-05 establece que la designación catastral es otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente. 

Antes de la entrada en vigencia de la Ley 108-05, la designación catastral estaba compuesta de varios datos alfanuméricos que hacían referencia al número de parcela (o número de solar y manzana en el caso de inmuebles urbanos), al distrito catastral y al municipio (ejs.: Parcela 5 del Distrito Catastral 18 del Distrito Nacional; Solar 20, Manzana 3345 del Distrito Catastral 1 de Santiago). 

La función de la designación catastral es proveer a los inmuebles de una identificación única en el sistema tanto en el ámbito catastral (plano) como en el registral (título), y así dar cumplimiento al principio de especialidad en relación al objeto del derecho de propiedad (la parcela).  

Es importante resaltar que la designación catastral como identificador único de cada parcela, se asigna por primera vez a raíz del saneamiento (el procedimiento que da origen al primer certificado de título) y se sustituye por una nueva a consecuencia de modificaciones parcelarias posteriores (subdivisión, refundición, urbanización,  etc.). Por igual, es de interés saber que en el caso particular de las Constancias Anotadas, la designación catastral no cumple su rol de identificador único, debido a que la o las porciones de parcela amparadas en cartas constancias poseen la misma designación catastral del inmueble origen. 

La Constancia Anotada o Carta Constancia es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela, conforme establece el artículo 2 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas. Estas porciones de parcela amparadas en Constancias Anotadas no están individualizadas ni ubicadas, y sólo están descritas en unidades de medida de superficie. Se trata de porciones dependientes de la designación catastral o identificador único de la parcela de donde se origina la constancia, que al no estar descritas en un plano, no es posible dar publicidad de su localización exacta.  

Se prohíbe la expedición de Constancias Anotadas, según indica el artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, debido a la inseguridad jurídica creada por éstas, al desconocerse la ubicación exacta del inmueble y las distintas características que conforman su descripción gráfica (colindancias, existencia de mejoras, etc.). A este respecto, cabe destacar la excepción a dicha prohibición de aquellas Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio (apartamentos o unidades funcionales).   

El indicado impedimento obliga al propietario de una constancia a individualizar su porción –esto es, convertir la constancia anotada en un certificado de título– para que le sea posible realizar operaciones que impliquen la transferencia del inmueble. Es así que el derecho de propiedad sólo se encuentra protegido efectivamente cuando está sustentado en un Certificado de Título, contando con un plano individual de mensura y designación catastral propia. 

Las porciones amparadas en Constancias Anotadas pueden individualizarse a través del procedimiento  judicial del deslinde o de los procedimientos administrativos, como la regularización o actualización parcelarias, según aplique. Al finalizar el procedimiento, el Registro de Títulos expedirá el Certificado de Título correspondiente, cumpliendo así con el principio de especialidad consagrado en la Ley de Registro Inmobiliario, que consiste en la correcta determinación e individualización de sujeto (el propietario), objeto (el inmueble) y causa (la actuación que genera la inscripción en el Registro) del derecho a registrar. 

(Publicado originalmente en eldia.com.do/consulta-inmobiliaria en fecha 19-01-2011)

La publicidad del estado jurídico de un inmueble se acredita frente a terceros mediante las certificaciones que emiten los Registros de Títulos, conforme establece el artículo 136 del Reglamento General de Registro de Títulos. Estas certificaciones indican el estado jurídico y la vigencia del Duplicado del Certificado de Título, haciendo constar a nombre de quien figura registrado el inmueble, así como los asientos vigentes consignados en su Registro Complementario (cargas o gravámenes y demás incidencias que pueden afectar un inmueble), según lo indicado en el artículo 92 Párrafo II de la Ley 108-05 y el artículo 142 del Reglamento General de Registros de Títulos.  

Ahora bien, el Registro de Títulos sólo puede certificar quien es el titular o beneficiario y los asientos vigentes al momento de la emisión de la certificación, viéndose imposibilitado de prever cualquier depósito posterior de una actuación registral que afecte el mismo inmueble. De esto se deriva que las certificaciones no tienen vigencia, sino más bien acreditan la información que al instante de su expedición se encuentra registrada y vigente. 

Normativa aplicable: 

Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario 

Art. 92- Duplicado del Certificado de Título  

Art. 104 - Certificaciones 

Reglamento General de Registro de Títulos 

Arts. 136 y 137- Publicidad 

Art. 142 - Certificaciones del Estado Jurídico del Inmueble 

Art. 154 - Entrega Certificaciones